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응암1구역 벽산vs현대, 응암2구역 현대vs대림vs롯데 비교분석표

응암1구역... 벽산과 현대가 그야말로 박빙이었습니다만, 결국 현대가 선정되었습니다.
눈에 띄는 부분은 기본적으로 공사비 부분과 지질조건에 따른 공사비 인상 여부, 그리고 금융비용이 응암2구역이 높다는 부분입니다.

  • 첫째, 공사비 금액입니다.
    금융비용 제외한 공사비를 비교하면...
    1구역 벽산 공사비 300만 7천원 = 2구역 현대 공사비 300만 7천원
    1구역 현대 공사비 366만 7천원 = 2구역 대림 공사비 366만 5천원
    롯데는 그 중간...

    응암1구역 자료를 비교해 보니 3개 시공사가 제시한 금액이 어떻게 나왔는지 알 것도 같습니다.
    이쯤되면 현대, 롯데, 대림 모두 바로 옆 구역인 응암1구역 자료를 심하게(?) 참고한 듯 합니다. 또한, 현대가 심하게 파격적으로 싼 것이 아님을 알 수 있습니다. 다른데가 비싸게 써 낸 것이지요.
  • 둘째, 지질조건입니다.
    표를 만들어 놓고 보니... 벽산건설이 저렴한 가격임에도 불구하고 떨어졌던 이유는 브랜드도 있고 여러가지가 있겠지만 가장 중요한 이유는...공사비 인상 여부가 벽산은 '현재 조합에서 제시한 토질기준'으로 변동 여지가 있었기 때문으로 추측되는군요... 그런데 응암2구역에서 현대는 응암1구역에서 벽산이 제시한 가격과 같은 가격을 제시했음에도 '지질여건에 따른 공사비 인상 없음' 조건을 내걸었습니다.
  • 응암2구역의 금융비용이 대체로 1구역에 비해 높은 것은, 제안서만 놓고 판단할 때, 무이자 최저이주비 보장 조건 때문인 것 같습니다. 금융비용 제외한 비교도 의미가 있지만, 어쨌건 추가되는 금액임을 감안할 때, 무시하고 계산할 수 없습니다. 여기서 '무이자'는 중간에 이자를 안낸다 뿐이지 총 공사비에 포함되는 금융비용이 이부분의 이자를 나중에 한꺼번에 공사비로 낸다는 의미이기 때문에, 함께 고려해야 합니다.

 기본사항 검토 결과, 응암1구역과 비슷하거나 '약간' 나은 정도의 제안들이 나온 정도로 이해하면 되겠습니다.

 

아래 비교표 부분 수정 사항합니다. 참고하세요.

   1. 대림의 공사기간 착공 후 28개월이 맞습니다.

   2. 대안 설계 부분에 대해서는 아직 용적률도 확정되지 않은 상태에서 별 의미 없는 비교로 보입니다.

   3. 용적률 상향 부분에 있어서는 연면적이 늘어나므로 오히려 일반적으로 공사비가 하향될 조건에 가깝다고 보여집니다. (물론, 용적률 상향에 의해 다른 심각한 부분의 변경이 이루어진다면 다를 수는 있겠습니다.)




by 나의엘프 | 2010/05/29 10:54 | Money(재테크) | 트랙백 | 핑백(1) | 덧글(8)
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Commented by 정은혜 at 2010/06/04 02:03
대림 공사기간이 착공 후 28개월입니다. 아래 표도 수정 부탁드립니다.
Commented by 나의엘프 at 2010/06/04 09:16
네 28개월이 맞군요. 이미지 수정은 제가 회사에 있는 관계로 저녁때 하겠습니다.
Commented by 정은혜 at 2010/06/04 02:21
롯데는 대안설계가 용적률20% 상향에 의한 확정공사비입니다.

사업참여제안서 기타사항에 -현재 사업조건은 구역지정변경, 설계변경등으로 인한 사업규모의 변경 또는 정부정책및법규등의 변경으로 사업여건의 변경시 본사업참여 조건은 조합과 협의 조정함-이라표시되어 있습니다.
제 생각에 만약 shift적용으로 용적률 270%인상된다면 롯데는 설계변경으로 공사비증액이 될 가능성이 있다고 보여집니다.

제가 대림 팀장에게 구청에 사업시행인가를 받을때 설계변경(예로 공원위치 변경이라등등)을 하게 되면 추가 공사비가 드는 것 아니냐고 했는데 팀장이 대림제안서 페이지 33쪽 4번 -설계변경시에도 공사비 인상이 없는 확정공사비-라고 하였습니다.

한가지 걸리는 문구는 그 밑에 4번 밑에 -용적률 상향을 적용한 대림의 대안설계로 사업추진시에도직접공사비의 인상이 없습니다- 이 부분에 만약 250%용적률만 적용 된다면 설계변경으로 추가공사비가 들 수도 있을까요???? 제가 갖고 있는 자료로는 롯데처럼 저 위에 기타사항의 조항이 없습니다. 엘프님 생각을 말씀해 주시면 감사하겠습니다. 수고하세요.
Commented by 나의엘프 at 2010/06/04 08:55
이건 해석이 그야말로 다양합니다. 그러나 일반적으로 제안시 설계에서 크고작은 변경은 다 이루어지고요 세부설계도 확정되는 용적률에따라 조합의견에따라 다 바뀝니다. 또한 용적률 상향은 연면적증가로 오히려 하향요인이지요.
Commented by 분양5팀팀장 at 2010/06/06 03:57
안녕하세요 .분양상담을 하는사람입니다.. 현대측 제안서에서는
대안설계시 공사비 차감에대한 부분이 들어 있습니다. 엘프님이 제안서에서 빠뜨리신거 같네요.
롯데와 대림측이 대안설계시 공사비확정은 맞는데요 , 현대측은 공사비 차감이라고 제안서에 있어요. 다시 확인해주세요.

그리고 조합이 대안설계에대한 설계도면을 주지 않은걸로 아는데요 ...... 이건 반대로 현대가 빼먹었다고하기보단 롯데나 대림측이 잘못한거 같네요 . 사실 대안설계는 조합에서 설계도면을 주면 건설사와 협의해서 하는걸로 알고있습니다. 그런데 용적률상향이 250%가될지 역세권쉬프트를 적용해서 270%가 될지는 아직 미정입니다. 시공사는 조언은 할수 있을지언정 주체가 될수는 없다는게 제 생각입니다. 혹시 잘못된점이 있다면 댓글 달아주세요~!
[출처] 응암1구역 벽산vs현대, 응암2구역 현대vs대림vs롯데 비교분석표 (붇옹산의 부동산 스터디) |작성자 엘프

Commented by 나의엘프 at 2010/06/06 19:44
네. 이쪽에도 올려 주셨군요~~ 해당 부분 수정하였습니다. ~~
Commented by 또라이 at 2010/06/12 16:10
응암2구역 3사 제안서를 보니 기가 막히는군요 원래 재개발은 공사도급비가 무지막지하게 비싼것 같네요 민간사업자 도급비는 매월기성비를 제공할시 평당 310만원정도 합니다.
제가보니 공사비는 철거를 포함하여 제안토록되어있는데 금융비를 빼도 현대359, 롯데 351, 대림375 인데 이는 철거비 일체가 포함된 직접공사입니다.
조합이 얘기하는 사업비가 무슨 1천억이나 되는지 조합원 눈탱이 떄릴일 있나 싶네요, 사업비라고 하는것이 통상 대관업무(인허가 등)에 필요한 비용이고, 설계비 평당3만1천이면 27억이고, 부분지구단위하면(서울시는 이미 각지역 지구단위계획 수립완료)5억이면 떙칠테고 조합원 건축심의에 따른 각종부담금 세대당 1천만원(미친최고금액으로 상정, 보존등기비 포함)이면 1705세대 170억 조합운영비 10억 합쳐보세요
시공사는 단순도급이고 연면적에 맞춰 대금 지급하면 되고, 사업시행의 주체인 조합이 인허가 승인에 따른 공동주택 준공에 필요한 사항은 다 알텐데, 공사비 추가비용은 먼 개소리인지 조합원(건축주)을 우습게 알고 있는거 같네요 또한 모르시는 조합원이 불쌍하게 보입니다. 한번 하나하나 따져보시죠

(추가공사비건)
인허가 승인에 따른 토지이용계획과 건축법에 따른 아파트 기본설계 완료시 각종 물량을 산출합니다. 그러면 토지에 대해서 토목공사비용 등등이 정확하게 산출되겠지요(측량완료후) 그후 건축도면을 보면 기본건축에 각종 살림도구들 전기 소방 등등의 설비 비용이 쫘악 나옵니다. 조합과 계약된 설계업체 있잖아요 거기서 설계도면을 보고 각사가 견적을 뽑아 낸답니다. 그걸 평으로 환산해서 평당 가격을 산출합니다. 만약에 어느부분을 뺴고 제안된거라면 추가공사비가 나오겠죠 그건 조합(시행자)의 실수이니까요
추가공사비 뜨면 무조건 조합잘못입니다. 3사가 제안서와 함꼐 표준도급계약서를 제출하는데 그걸토대로 도급공사계약을 추진하게 되는데 공사비 항목을 누락해서 계약한다는건 조합이 무식해서 당하는 거죠, 조합원을 대표하는 시행자 조합이 그걸 놓쳤다면 밥그릇 놓아야 합니다. 무식한거죠
참고사항) 서울시는 시프트적용되지 않습니다.

(용적율)
서울시 조례에 주거지역은 1종일반, 2종일반, 3종일반이 있는데 1종은 150%이하, 2종은 200%이하, 3종은 250%이하로 건축하도록 되어있고(귀찬아서 확인안함, 리플에 180,220 등등 어쩌구 하는 사람이 무식하거임) 건축시 고도제한 즉 건축물의 높이 제한이 생기죠. 즉, 용적율이 500~800%라도 높이제한이 있다면 용적률의 의미가 없어진다는 거죠 응암2구역을 보니 대략 23층을 넘기기 어렵겠네요 그러면 용적률의 어느선부터는 의미가 없다고 봐야겠죠

(대안설계)
말그대로 대안설계일 뿐입니다. 은평구청과 서울시 도시과 및 관련부처간 기본협의를 통해 뽑아야 하는데 협의나 했는지 모르겠고(짬밥몇년이면 대충하겠죠 ) 중요한건 사업승인의 주체인 구청장과 서울시장이 대안설계대로 승인을 해주려나 몰겠음, 중요한건 도시계획심의위원이 아닐런지 ㅋ, 그런데 대안설계를 왜 시공사가 하는지 웃기네요 조합과 계약한 설계사무소는 허수아비도 아니고, 암튼 대충 설명 드렸는데요

(기본이주비)
내용에 보면 롯데2억 대림2.5억 현대3억 최저이주비 1.2, 1.8, 2억으로 되어있는데 조합원을 아주 개떡으로 보는군요 ㅋ 이걸또 믿는 조합원은 멉니까 선무당이 사람잡는다고, 아는척하는 동네주민을 보니깐 가서롭더군요 아주 개그맨으로 전업하는게 나을듯 싶네요

조합과 금융기관이 전체 사업에 필요한 금액을 산정함에 있어 시공사의 조언을 많이 듣는것 같습니다. 왜냐면 그들은 오랜기간 건설업을 해온 회사 이니까요 그런데 조합에 월급받고 있는 사람들중에 건설사못지 않은 엔지니어는 왜 없을까요? 정말 이상한 일이죠 여기서 늘 비리가 탄생하는거죠, 즉 조합과 시공사간의 담합이랍니다. 조합원 재산을 두고 말이죠, 시공사는 당연히 이익을 창출하려고 여기저기 숨겨놓은 것이 많죠. 구구절절빼고 시공사가 조합원을 위해 해줄것은 없다는 것입니다. 단지 사업을 위해 연대보증해주는 것 말고는 없다는 것입니다. 조합원의 전체 재산이 1000억이면 사업총액2000억일시 금융기관에 추가1천억에 대해 연대보증만 해준다는 것입니다. 똘똘한 분은 다 아시겠죠
여기에 기본이주비(최저이주비)도 포함된답니다.

(확정공사비)
인허가완료후 사업승인에 따른 공사비가 1천억원이고, 시공사가 제안서에 표기한 공사비가 1천억일시 조합원들은 그런가보다 하는데 사실 뚜껑을 열어보면, 시공사 제안서에 누락된 공사가 한두개 빠진게 아니더군요 초보들이 보면 뭐가 뭔지 모르니깐 당연히 제안서상 공사비는 다 포함된것 처럼 보이고 제안서상 확정공사비라고 말하는게 시공사랍니다. 어처구니 없죠, 어찌보면 확정공사비가 맡네요 ㅋㄷ
공사착공전후 반듯이 추가 공사비 뜹니다 여러분 조합내에 전문가 있는지 여부 혹인해 보시고 없음 100% 추가 공사비 발생합니다. 확정공사비는 맞는 얘기고 추가공사비는 발생합니다. 건축물준공되야 조합원이 입주하니까요


(끝말)
아파트 마감재보고 들어갑니까? 우선 건축준공되야 입주하지요 준공까지 각사의 제안서에 누락되 공사품목이 있는지 없는지 보시고 도급비 깍을 생각하는게 맞는 얘기랍니다. 무슨 호텔을 짖는것도 아니고 공사비가 400만원이 뭡니까. 조합하는꼴을 보니 응암2구역 사시는 분들이 불쌍하네요 얼른 급매처분하시고 있는재산이라도 잘챙겨 이사하세요. 설계개요를 보니 개발이익비례율 서울 최하일듯 싶고 조합원 분양가가 응암동 아파트 평균매매가 기준 500~600만원 더 비쌀듯 싶네요 그럼 즐~~~~

마지막으로 응암동에 제안한 내용보니깐 한회사는 아주 개망나니더군요 그걸 제안서라고 제출하고 시공사 선정될꺼라고 판공비써가면 붙어있다는게 이상하더군요
Commented by 나의엘프 at 2010/06/13 23:29
일단, 장문의 글 감사합니다. 저희 구역과 상관없는 분이라면, 그 열정에 한번 더 감사드립니다. 다 일리 있고 좋은 말씀입니다. 명심하고 조심해야 할 말씀들입니다.
그런데, 금융비 제외하고 '현대359, 롯데 351, 대림375 '이라 하셨는데
'현대300만7천원, 롯데 351, 대림375 '이 맞습니다.
우리의 의도는 현대가 제시한 금액 근처에서 3사가 내는 것이었습니다만, 제안서상으로는 이미 답이 나온 이러한 상황에서 몇푼 돈으로 인해 경합이 벌어지고 있는 현실이 안타깝습니다.

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