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태그 : 전세

2011/08/04   집값 안정을 진정으로 원한다면, 형편에 맞는 집을 사세요.
2010/09/08   유일하게 전세제도가 있는 한국은 뭐가 다를까...

집값 안정을 진정으로 원한다면, 형편에 맞는 집을 사세요.



 현재 전세금이 없거나 사정이 더 안좋아서 월세를 사는 분들은 제외하고, 억대 이상의 전세를 들어가 살면서 집값이 내리기를 기다리는 분들... 진정으로 원한다면 당장 전세집을 내려놓고 집부터 사시기 바랍니다.

 작금의 세태처럼, 대출 최대한 땡겨서 무리하게 형편에 맞지 않는 집을 사라는 이야기가 아닙니다. 가진 돈으로 들어가 살 수 있는, 자기 형편에 맞는 집을 구입하여 들어가 살라는 말씀입니다. 집값을 떨어뜨리려면 집을 안사고 전세로 버텨야지 왜 집을 사라고 하느냐? 라고 생각할지 모릅니다. 그러나, 전세는 다주택자가 집한채를 더 매점할 수 있도록 해주는 무이자 자금줄입니다. 나는 안사지만 내가 전세를 들어간 만큼 부자가 한채라도 더 매점하게 만들어 주는 꼴이라는 이야기죠.

 결과적으로 전세입자는, 매점매석을 통한 부동산 투기자들과 다를 바가 없습니다. 본래 의도는 그렇지 않았더라도, 사실 현재 자신이 가진 돈보다 넓은 집에 공짜로 살고자 하는 욕구가 전세 수요의 근본 이유입니다.반대로, 한채 살 돈으로 두세채 사서 매점을 통해 가격을 뻥튀기해 시세차익을 노리거나, 그게 여의치 않으면 전세를 올려 그 돈으로 계속해서 매점을 하고, 그것도 여의치 않으면 월세를 올려 수입을 계속 올려가려는 탐욕이 바로 전세 공급의 이유입니다.

 이러한 수요와 공급 두가지 탐욕의 만남이 바로 전세라는 프랑켄슈타인입니다. 매매와 월세 둘 중 하나로 줄다리기 해야할 시장에 전세라는 이상한 상품의 등장으로 무이자 레버리지가 생겨나고, 그만큼 집은 다주택자에 더 매점당해 집값이 오르고, 규제를 당하면 전세나 월세를 올려서 충당하고, 이런 악순환이 되는 겁니다.

 전세가 오르면 세입자가 매수로 옮겨타서 집값이 다시 오르는 것처럼 이야기하지만, 그건 극히 일부이며, 눈속임입니다. 실제로는 그것보다, 전세를 올린 돈으로 부자들이 더 매집하는 것이 더 문제입니다.. 그럼, 전세는 무한정 올릴수 있느냐, 세입자가 바보냐, 무슨 전세가 끝없이 오를수 있겠느냐 라고 하는데, 집은 이미 거의 일부 다주택자들에게 과점된 상태이기 때문에 선택의 여지가 별로 없습니다. 전세매물은 눈씻고 찾아도 없고, 올려달라는대로 올려주던가, 못주면 일부 월세로 내던가, 아니면 외곽으로 쫓겨나야 합니다.

 그럼 쫓겨가서 전세살면 되지 않느냐? 아닙니다. 그렇게 되면 집값, 전세값이 외곽도 따라 올라버립니다. 왜? 이제 거기도 매점당하기 때문입니다. 그 돈을 누가 내줬느냐? 바로 전세입자입니다. 그게 부익부 빈익빈의 단초입니다. 차라리 지금이라도 외곽으로 가서 형편에 맞는 좀 작은 집을 사서 들어가세요. 작은집까지 모조리 매점당하기 전에 말이죠.


 진정으로 집값 안정을 원한다면, 1억 가졌으면 1억 남짓하는 좁거나 외곽에 있는 집을 사서 열심히 모아 넓히던지 조금씩 올라오던지, 아니면 만족하며 알콩달콩 사시기 바랍니다. 적은 돈 가지고 분에 넘치는 넓은 집 혹은 시내 가까운 집에 살고자 하는 욕구를 살살 자극해 그 돈으로 계속해서 매점, 과점하려는 부자들의 진짜 속내에 속지 마시기 바랍니다.

 그렇게 매점하려는 투기자들.. 그들을 욕할 것도 없어요. 전세입자들이 적은 돈으로 큰 집 좋은 집에 살려는 욕망과 사실 크게 다를 것도 없답니다.

by 나의엘프 | 2011/08/04 20:50 | Money(재테크) | 트랙백 | 덧글(0)

유일하게 전세제도가 있는 한국은 뭐가 다를까...


 "집값이 떨어진다", "앞으로도 더 떨어질 것이다" 라는 기사가 부쩍 판을 치는 요즘이다.

그러나 이는, 고의든 아니든 대다수 서민들을 상대로 집수요를 떨어뜨리면서 전세수요를 늘려 훨씬 더 적은 돈으로 부동산이라는 실물을 얻도록 하는데 일조하는 셈이다. 

그렇다면 과연.. 집값은 지금보다 훨씬 떨어질까... 심리라는게 작용하기 때문에 정답은 아무도 모르는 것이지만, 모른다고 해서 남의 말이나 신문기사만 믿고 살아서는 안된다. 자기 나름대로의 논리를 가지고 미래를 점쳐봐야 한다. 그리고 논리가 어느정도 맞다고 생각한다면, 그에 따라 행동해야 한다. 모른다고 가만히 있으면 항상 손해본다.

논리를 세우기 위해 현재 기조가 한동안 그대로 간다는 가정을 세워 보자. 현재의 기조는.. 집값은 약간 하향하거나 그대로 있다. 그리고 전세가는 그대로이거나 조금씩 오르고 있다. 이게 현재 기조라는 것에 이의를 달 사람은 별로 없을 것이다. 내가 잘 아는 모지역을 예로 들어보자면, 집값은 수년을 보합상태로 멈춰 있다가 대략 2005년~8년까지 50% 이상의 상승이 있었고, 현재 그 상승분의 반정도를 되돌려준 상태이다. 그렇다. 집값이 떨어졌다. 한편, 같은 기간 전세가는 어땠을까? 2008년 9천정도의 전세집은 1억 3천정도가 되었다가 현재 1억 1천~2천 정도가 되었다. 집값은 떨어졌으나 전세가는 더 올랐다. 이렇게 되면 응당 집값은 다시 오르는게 이치이지만, 정책과 언론, 불안 심리에 의해서 집값이 그대로이거나 조금씩 떨어진다고 가정해 보자. 어디까지 떨어질 수 있을까? 집값이 아무리 떨어져도 넘어서지 못하는 선이 있다. 바로 전세가이다. 실제로는 전세가 + 30% 아래로 떨어지긴 힘들다고 봐야 한다.

 요즘 주위를 둘러보면, 그래도 집값이 오르지는 않으니 전세를 살겠다 하는 사람들이 많을 것이다. 세입자의 관점에서 보면, 최소한 넣은 돈은 돌려받으니 손해는 안본다고 생각한다. 그러나 그건 어디까지나 세입자의 관점이다. 유주택자의 입장에서 보면 얘기가 다르다. 1억짜리 빌라, 전세 5천이었던 것이 거래가가 9천이 되고 전세가 6천이 되었다면... 세입자는 천만원을 더 내어야 하니, 돌려받을 돈이긴 하지만 천만원이 더 묶여 버렸다. 반면 전세 끼고 5천에 집을 산 유주택자는... 거래가가 천만원이 떨어져서 기분은 나쁘겠지만, 굴릴 수 있는 돈이 천만원이 늘어났다. 수입도 넉넉한 편이라 급히 쓸데는 없다. 세입자 입장에서는 어차피 돌려받을 돈이지만 주인의 입장에서는 전세수요가 줄어들어 전세가가 빠지지 않는 이상 새로운 세입자에게서 받아 주면 그만이다. 돌려줘야 할 돈인데 그 돈은 거의 주식이나 또다른 부동산에 투자될 수 있는 추가 투자금이 된다. 전세금이 아주 훌륭한 무이자의 레버리지로 활용될 수 있는 것이다.

 집주인이 손해를 보는 상황이 발생하려면, 집값이 빠지면서 전세금은 제자리에 있거나 같이 빠져야 한다. 그것은 주택의 절대적인 수요가 줄어야 한다. 그런 상황이 오려면 폭락론자들이 논하는 인구감소와 가구수감소가 이루어지는데, 주택은 턱없이 늘어나야 한다. 그러나, 현재상황은 그렇지가 못하다. 각종 규제와 시장 침체로 인해 신규주택이 공급량이 전세수요조차 감당하지 못하고 있다. 이런 상황이어서는 집값 안정은 바라기 힘들다. 최소한 전세는 감당이 되고 나서야 주택가격 하락 안정세가 이뤄질 수 있으나, 그러기는 쉽지 않다. 이런 상황을 제대로 이해하지 못하는 해외 전문가들의 한국 집값에 대한 논리는 그다지 들어볼 만한 것이 못된다.
by 나의엘프 | 2010/09/08 01:35 | Essay(내글) | 트랙백 | 덧글(0)

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